关于逾期交房/逾期办证违约责任的诉讼时效问题的不同观点

武志国


　　迟延办证违约责任的请求权是基于商品房买卖合同中约定或《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定而产生，房地产开发企业承担迟延办证违约责任的主要方式之一即支付违约金。如果房地产开发企业在诉讼中提出时效抗辩，该如何判断违约金诉讼时效问题？（有多种观点）
（一）吴庆宝主编的《最高人民法院专家法官阐释民商裁判疑难问题》一书认为，房地产开发企业虽逾期办证，但在买受人起诉之前已办理了房产证的，应从买受人收到房产证之日起算诉讼时效。当业主或买受人在超过两年诉讼时效期间才起诉的，法院应驳回其诉讼请求。
（二）最高人民法院民一庭法官韩延斌在《民事审判指导与参考》(2006年第1辑)上发表的《第18条规定的解读》一文中认为逾期办证违约金的诉讼时效计算应分三种情况处理：
（1）当事人在合同中明确约定逾期办证违约金数额的，为一时性债权，从约定或法定的期限届满之次日起算诉讼时效；
（2）当事人在合同中约定以日或月为单位累计计算违约金数额的，属于继续性债权，以每个个别的债权分别适用诉讼时效。在实际计算时，应采用倒推法，即从人民法院审查立案之日起，向既往的时间倒推2年，这2年内发生的违约金没有超过诉讼时效；
（3）当事人没有约定违约金或损失数额难以计算的，从公平诚信原则出发，由出卖人按照买受人已付购房款总额，参照《中国人民银行结算办法》规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算违约金，即《商品房买卖合同解释》第十八条第二款的规定。
（三）还有观点认为，诉讼时效是以“权利受到侵害”为起算点，不是以侵害行为终止为起算点的。购房人要求支付逾期办证违约金，诉讼时效应当按照普通诉讼时效统一计算，适用两年的诉讼时效，违约情形出现后两年内起诉要求违约金计算至权证办理之日，可使得购房人权益得以保护。笔者更认同此种观点。


武志国 woo_eye@qq.com
辽宁省本溪市人民政府办公厅


本溪市人民政府办公厅关于印发《本溪市人民政府常务会议学法制度》的通知

本政办发〔2009〕104号


各自治县、区人民政府，市政府各委办局、直属机构：
经市政府同意，现将《本溪市人民政府常务会议学法制度》印发给你们，请遵照执行。
本溪市人民政府常务会议学法制度
第一条为充分发挥领导干部学习法律的表率作用，增强依法行政、依法办事的意识和能力，提高政府的公信力和执行力，根据国务院《全面推进依法行政实施纲要》、《关于加强市县政府依法行政的决定》，以及辽宁省全面推进依法行政工作领导小组《关于贯彻落实〈国务院关于加强市县政府依法行政的决定〉中有关制度建设要求的通知》要求，特制定本制度。
第二条市政府领导干部要高度重视法律学习，牢固树立宪法和法律观念，增强法律素养和专业素质，注重提高自身依法决策、依法行政、依法管理的能力和水平，自觉运用法律手段解决各种矛盾和问题。
第三条市政府领导干部学习法律，应坚持学以致用、理论与实践相结合原则，坚持个人自学与集中学习相结合，以个人自学为主。
第四条市政府领导干部集中学习法律，主要采取会前学法和专题学法等方式进行。每年至少安排市政府常务会议集中学法2次，至少举办专题法制讲座和依法行政知识集中培训各1次。
第五条市政府常务会议学习法律的重点：
（一）实施依法治国方略、推进依法行政的基本理论；
（二）规范政府共同行为的法律、法规、规章和有关规范性文件；
（三）与工作密切相关的专业法律、法规和规章；
（四）保密、廉政、防止职务犯罪方面的法律、法规和有关政策制度；
（五）市政府工作规则、公文处理等方面的法律、法规和规章制度；
（六）国家、省新颁布实施的法律、法规和规章。
第六条参加市政府常务会议学法的领导干部包括市长、副市长、市长助理、市政府秘书长，市政府副秘书长、市政府各委办局、直属机构局长（主任）及其他需要列席的人员。
第七条市政府常务会议学法计划按年度制定，由市政府法制办拟订，报市政府领导审定后实施。市政府办公厅负责市政府常务会议学法制度的会务组织工作，配合市政府法制办提供市政府领导干部学习资料，并与承办单位研究选聘授课（讲座）的专家、专业人员。
第八条本制度自发布之日起施行。