福建省厦门市人民政府


厦门市住房共用部位共用设施设备维修基金管理办法
厦门市人民政府


第一章 总则
第一条 为加强住房售后维修管理，保证维修基金的合理、有效使用，保护住房所有人合法权益和使用安全，根据建设部财政部颁发的建住房［1998］213号《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》及建设部颁发的《公有住房售后维修养护管理暂行办法》的精神，结合
我市实际，制定本办法。
第二条 商品住房和公有住房出售后都应当建立住房共用部位、共用设施设备维修基金（以下简称维修基金）。维修基金属房屋所有人共同所有。
维修基金专项用于住房共用部位、共用设施设备保修期满后因自然损坏或不可抗力损坏的维修、养护和更新、改造。人为损坏的由行为人负责修复或赔偿。
住房共用部位、共用设施设备的维修委托物业管理企业承办。
第三条 本办法所称共用部位，是指住房承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）、户外墙面、共用楼梯、楼梯间、共用走廊通道、门厅、共用自行车车库、天台和天井等。
共用设施设备，是指共用的上下水管道、落水管、垃圾道、烟囱、供电干线、共用照明、天线、加压水泵房、煤气管道、排气管、储水池、化粪池、绿地、道路、路灯、消防设施和电梯等。
第四条 维修基金应存入市住房公积金管理中心指定的账户内，市住房公积金管理中心负责维修基金的专户管理。
第五条 厦门市土地房产管理局是我市维修基金管理的主管部门，房屋所在地的房管所（含同安房管局）依照本办法及其他有关法规，对所辖区域内维修基金的管理、使用进行具体的指导、监督。

第二章 缴存
第六条 公有住房售房单位按照一定比例从售房款中提取维修基金，多层住房为20％，高层住房为30％（本办法实施前已出售的公有住房按此比例一次性补足）。
第七条 职工购买公有住房时应向售房单位按每平方米建筑面积缴交10元维修基金。
第八条 商品住房销售时，购房者与售房单位应当签订《住房共用部位、共用设施设备维修基金缴交协议》，购房者应当按购房款2％的比例向售房单位缴交维修基金。
第九条 售房单位代为收取的维修基金，应自收到之日起五日内存入市住房公积金管理中心指定的账户内，不计入住房销售收入。办理住房产权登记时，应提供维修基金对账单。
第十条 建立住房售后维修基金缴交制度，房屋所有人应按住房建筑面积承担和缴交维修基金。
业主委员会根据住房的完好情况及维修基金的收支情况，可以确定幢号每平方米建筑面积的维修基金缴交金额和缴交时间。
商品住房、取得部份产权或全部产权的已购公有住房的所有人应按业主委员会确定的金额缴交维修基金。
第十一条 维修基金自存入维修基金专户之日起按规定计息。维修基金利息净收益转作维修基金滚存使用和管理。
第十二条 未按照本办法规定足额缴存维修基金的，市土地房产部门应当责令限期补缴维修基金本息；对逾期仍不足额缴存的，按未缴存额每日万分之三计收滞纳金。

第三章 管理
第十三条 成立业主委员会（小组）。
成片的住房出售率达30％以上的，应建立房屋所有人的业主委员会；一幢住房出售率达30％以上的，应按幢号建立房屋所有人的业主小组。业主委员会（小组）由售房单位牵头组建。业主委员会（小组）由住房的所有人选出的代表组成，业主委员会（小组）成员不得少于三人。
不具备成立业主委员会（小组）条件的，暂由售房单位负责住房售后管理。
第十四条 业主委员会（小组）主要职责：
1、组织制定房屋所有人共同遵守的业主公约；
2、选聘物业管理企业，按照双方签订的物业管理合同进行管理；
3、制止违章行为；
4、检查、落实房屋的管理和维修养护情况；
5、负责收取、催缴维修基金；
6、协助有关部门调解房屋使用纠纷。
第十五条 业主委员会（小组）成立时，按幢号在市住房公积金管理中心建立维修基金账户，各相关售房单位应将该幢维修基金划拨至幢号维修基金账户内。
第十六条 业主委员会委托物业管理企业负责维修住房，签订《房屋维修委托协议》后，根据维修基金的年度使用计划及维修基金的使用情况，可将幢号维修基金划拨至物业管理企业在市住房公积金管理中心设立的专户内。物业管理企业应按梯号对幢号维修基金进行核算。
第十七条 《房屋维修委托协议》终止时，物业管理企业代管的维修基金账目须经业主委员会审核无误后，将余额转入业主委员会（小组）在市住房公积金管理中心的幢号维修基金账户内。
第十八条 转让房屋所有权时，原房屋所有人缴交的维修基金不予退还，随房屋所有权同时过户。
第十九条 因住房拆迁或者其他原因造成住房灭失的，维修基金代管单位应当将维修基金余额按房屋所有人个人缴交金额比例返还。
第二十条 如出现幢（梯）号维修基金不足支付所需费用时，不足部分的费用由同幢（梯）号的房屋所有人按各自占有住房建筑面积的比例分摊。
第二十一条 物业管理企业应按幢号建立房屋维修档案，维修基金的使用情况应定期公布，接受房屋所有人的监督。
第二十二条 市土地房产部门会同市财政部门制定维修基金使用计划报批管理制度、财务预决算管理制度、审计监督制度以及业主的查询和对账制度等。

第四章 使用
第二十三条 业主委员会（小组）成立前，维修基金的使用由售房单位或售房单位委托的管理单位提出使用计划，经市住房公积金管理中心审核后划拨。
第二十四条 业主委员会（小组）成立后，维修基金的使用须经业主委员会（小组）或每幢住房50％以上房屋所有人的同意签字后方可使用。如业主委员会（小组）或该幢住房50％以上房屋所有人不同意的，而物业管理企业认为确需维修的，可向市土地房产部门提出申请，市土地
房产部门作出的决定，业主委员会和有关房屋所有人必须执行。
第二十五条 维修结算清单和发票由业主委员会（小组），物业管理企业法定代表人或被授权人共同签字，作为维修费支付记账凭证。
第二十六条 幢号维修金额在3000元（含3000元）或梯位维修金额在1000元（含1000元）以下的维修项目由物业管理企业报业主委员会（小组）审批后，进行施工、验收结算。
第二十七条 幢号维修金额在3000元或梯位维修金额在1000元以上，10000元（含10000元）以下维修项目经房屋所在地的房管所审批后，由物业管理企业委托具备相应资质等级的企业负责施工。房管所验收签字并对工程结算审核后，方可进行结算。
第二十八条 幢号维修金额在10000元以上的维修项目经房屋所在地的房管所审核、市土地房产部门批准后，由物业管理企业委托具备相应资质等级的企业负责施工。市土地房产部门验收签字并对工程结算审核后，方可进行结算。
第二十九条 确需急修、抢修的，物业管理企业可先行维修后，再补办审批手续。
第三十条 房屋维修实行质量保修制度，其具体内容和期限按建设部有关规定在工程合同中载明。
第三十一条 已建立维修基金的住房与其他房屋毗连的，发生自然损坏时，房屋维修费按下列原则分摊后，已建立维修基金的住房应分摊的维修费在维修基金中列支；其他房屋应分摊的维修费由其所有人承担。
1、共有房屋主体结构中基础、柱、梁、墙的维修，由共有房屋所有人按所占建筑面积的比例分摊。
2、共有墙体的维修（包括因结构需要而涉及的相邻部位的维修），按两侧均分后，再由每侧房屋所有人按所占建筑面积的比例分摊。
3、楼板的维修，其楼面与顶棚部位，由所在层房屋所有人按所占建筑面积的比例分摊；其结构部位，由毗连层上下房屋所有人按所占建筑面积的比例分摊。
4、不上人屋顶的维修，由覆盖范围下各层的房屋所有人按所占建筑面积的比例分摊。
5、可上人屋顶（包括屋面和周边护栏），如为各层所共用，其维修由维修覆盖范围下各层的房屋所有人按所占建筑面积的比例分摊；如仅为若干层（户）使用，使用层（户）的房屋所有人分摊一半，其余一半则由维修覆盖范围下各层的房屋所有人按所占建筑面积的比例分摊。
6、房屋基础自然塌陷的，其维修所需费用由各层的房屋所有人按所占建筑面积的比例分摊。
7、共用楼梯及楼梯间（包括出屋面部分）的维修，如为各层共用楼梯，由房屋所有人按所占建筑面积的比例分摊；如为某些层所专用楼梯，则由其专用的房屋所有人按所占建筑面积的比例分摊。
8、共用走廊通道、天台、天井的维修，由共用的各房屋所有人按所占建筑面积的比例分摊。
9、共用设施设备的维修，由所有人按所占建筑面积的比例或使用情况分摊。
第三十二条 因维修需要而损坏房屋所有人的设施设备的，物业管理企业应将损坏部位按建设时的设计标准修复。
第三十三条 维修共用部位、共用设施设备时，房屋所有人或使用人应当积极给予配合，不得借故阻拦或要求补偿。如有借故阻拦的，行为人应承担由此造成损失的责任。

第五章 附则
第三十四条 房屋所有人或使用人、物业管理企业、售房单位之间因维修基金的缴存、管理、使用发生纠纷的，当事人可以通过协商、协调解决；协商、协调不成的，可以依法向仲裁机构申请仲裁，或者向人民法院起诉。
第三十五条 违反本办法规定，挪用维修基金或者造成维修基金损失的，市土地房产部门可按规定进行处理。情节严重的，应追究直接责任人员和领导人员的责任；构成犯罪的依法追究其刑事责任。
第三十六条 本办法由厦门市土地房产管理局负责解释。
第三十七条 本办法自一九九九年七月一日起施行。



1999年8月5日
论法院执行在构建和谐社会中的角色定位及职能发挥





内容提要：法院执行，在构建和谐社会中定位为和谐执行。而推行和谐执行，不仅是构建社会主义和谐社会的必然要求，而且符合我国二千多年来的民族心理和法律文化传承。和谐执行可实行以下几种方法：（一）教育疏导法。（二）执行和解法。（三）人文执行法。（四）风险告知法。（五）透明执行法。

关键词：和谐社会 和谐执行 角色定位 实际操作和运用





党的十六届四中全会提出了“构建社会主义和谐社会”的战略目标，它要求我们的社会民主法治、公平正义、诚信友爱、充满活力、安定有序、人与自然和谐相处。为此，肖扬院长要求，各级法院要在和谐社会进程中，认清形势，找准定位，发挥作用，紧紧围绕“公正与效率”的世纪主题，全面加强审判和执行工作，为构建和谐社会提供有力的司法保障。在此，有人提出了和谐审判、和谐执行。法院执行，作为法院审判、执行工作的最后一道工序，直接关系到“公正与效率”的实现和社会的稳定，那么，它在构建和谐社会进程中，又如何找准角色定位，及更好地发挥其职能作用？带着这个问题，笔者试谈几点粗浅的看法。

一、法院执行的基本内涵及和谐执行的意义

法院执行，是指人民法院对发生法律效力的法律文书付诸实现的法定活动和行为。它包括刑事执行、民事执行、行政执行及非诉行政执行，执行范围广泛，手段强硬，是用司法手段实现无产阶级专政的有力保障。法院执行，在无产阶级专政的社会体制下，一直发挥着重要作用，执行的软硬掌握度，直接影响社会的和谐进程。

所谓社会主义和谐社会，是指在社会主义条件下全体人民各尽所能、各得其所而又和谐相处的社会，它能够激发社会活力，促进社会公平正义，增强全社会的法律意识和诚信意识，维护社会安定团结。和谐包括经济和谐、阶层和谐、政务和谐、区域和谐等。和谐社会是一个美好的社会，它呼唤法院的和谐执行，呼唤法院在执行中，多一点点“温柔”，少一点点“强硬”。推行和谐执行的意义在于：1、宏观上，人民法院在执行中将法治精神与人文精神有机结合，以至诚至善的精神追求，灵活务实的执行调解艺术，惩恶扬善，启迪心智，回归理性，才能把法律效果与社会效果有机统一起来，并促进社会秩序和谐稳定，产生一种综合社会效能----即：在规范市场行为、维护社会秩序稳定的同时，也以一种特有的方式促进资源配置的市场化程度和社会对良好秩序的认同。2、微观上，提高了法院自身的执行结案率，并有效地缓解了“执行难”。和谐执行已成为现代文明社会的重要工具，成为支撑社会服务体系及投资环境的重要组成部分，是促进经济交往、维护社会秩序的基础保障，也是完善社会机制、构建和谐的有效手段。

二、法院执行在构建和谐社会中的角色定位

肖扬院长曾说过，一个和谐的社会必定是有序的社会，而一个有序的社会必定是一个民主与法制的社会。事实上，构建和谐社会的各个方面都与人民法院的执行工作密切相关。所以，法院执行，在构建和谐社会中必然定位为和谐执行。而推行和谐执行，不仅是构建社会主义和谐社会的必然要求，而且符合我国二千多年来的民族心理和法律文化传承。

所谓和谐执行，是指人民法院在执行工作中，以实现公正与效率为目标，以司法为民为宗旨，坚持以人为本、情法并重、宽严相济、公正文明的执行方法，在定纷止争、化解矛盾的同时，增进当事人的信任和友爱，增强群众的法制观念和法律意识，从而达到维护社会稳定、促进社会和谐进步的目的。它旨在追求执行中的和谐效果。

（一）和谐执行是构建社会主义和谐社会的必然要求

和谐社会，是一个以人为本的法治社会，拥有化解自身矛盾的机制，而法院执行，作为国家专政工具的一个部分，本身就具有民主法治建设的内容，如执行规定中的执行和解、执行中止、恢复执行等内容及民主、公开、公正等执行特点，就满足了社会主体解决纠纷、维护社会正义的社会需求，加速了人们对社会的认同感。当前，在反映执行不到位、来信来访等问题日渐增多，可能出现矛盾激化甚至上访、继而影响和谐社会构建的情况下，倡导并推行和谐执行，已成为形势的必然要求。和谐执行充分尊重了当事人的意志和处分权，体现了宪法和法律精神，并利用法律合理平衡了申请执行人和被执行人之间的利益，完全符合民主法治、公平正义等建设社会主义和谐社会的要求。

（二）和谐执行符合我国民族心理和法律文化传承

从我国民族心理方面看，“和为贵”的儒家思想长期在中国占统治地位。 “君子喻于义，小人喻于利”，要求争执的当事人不计较个人利益，做君子而不做小人，以维护人际关系的和谐友爱。这种“和合”文化思想，体现到执行工作中，同样要求当事人化干戈为玉帛，互谅互让，它追求的仍然是一种和谐的局面。很显然，和谐执行理念正是传统的儒家思想在法院执行工作中的继承和发扬。

从法律文化传承上来看，我国的法律一直是注重调解。早在西周时期就有调处的记载，抗战时期的延安，我党就系统地提出了马锡五式的调处方式。1991年颁布的民诉法及人民法院执行规定中，更是把当事人达成和解协议并履行完毕作为一种结案方式，它突出强调的仍是和谐执行。执行工作调整着人与人之间的关系，承担着解决纠纷、化解矛盾、平衡各方利益的重要职能，它的前提就是要尊重人、关心人。有鉴于此，以人性换人心、尊重人、关心人的和谐执行方法，对于处理好各方利益冲突，在人与人之间建立起安定有序的关系显得尤为重要。

以上，不难看出，和谐执行遵循的正是“和为贵”的民族心理及注重调解的法律文化传统。实践已经证明，和谐执行是人民法院定纷止争、化解社会矛盾、维护社会稳定的有效手段。要构建和谐社会，执行工作只有以人民群众的根本利益为出发点，采取符合我国民族心理和法律文化传统的和谐执行方法，才能真正发挥其定纷止争的功能，为构建和谐社会发挥应有的作用。

三、和谐执行在具体工作中的操作和运用

和谐执行，推行的是以人为本、情法并重、宽严相济、公正文明的执行方法，在目前我国法院普遍被“执行难”问题所困扰的情况下，推进和谐执行，不啻于是缓解“执行难”的一个有效途径。近几年，萍乡法院就实行了“攻心为上、抢抓机遇、制度配套、良性循环”十六字方针，并同时推出了“汤河经验”，就是和谐执行的一个试点，取得了良好效果。结合实践经验，笔者认为和谐执行可采取以下几种方法：

（一）教育疏导法。即执行人员区别不同案情，以攻心为上，对当事人做好耐心细致的教育疏导工作，敦促当事人自觉履行生效法律文书确定的义务。实践中不难发现，我国强制执行程序功能的有限性，不仅体现在需要强制执行的案件负担过重、执行组织等内部关系未理顺等问题所造成的“绝对力量不足”，更集中地表现为转型期制度总体供应不足所导致的“相对力量不足”。在这种境况下，教育疏导的种种优势便凸显出来----更容易节省法院办案资源，并在一定程度上弥补法院执行力量和其他制度的不足。“汤河经验”就是教育疏导法的一个体现。教育疏导法作为切实有效的工作方法,在执行制度供应不足的整体状态没有得到根本性改变之前，有其长期存在和使用的必要。

教育疏导法有以下四种：

1、 案例引导法----即在教育疏导过程中，执行人员通过列举发生在当事人身边的一些较为熟悉的案例，引导当事人主动履行义务，从而达到执行目的的一种说服教育方法。此种方法多用于处理道路交通事故损害赔偿和追索“三费”等案件中。