辽宁省营口市人民政府


营口市城镇公有住房出售办法

（一九九五年十二月二十一日市人民政府办公定印发营政办发[1995]103号）


第一章 总则

第一条 为规范全市城镇公有住房出售工作，根据《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》的有关规定，结合我市情况、制定本办法。

第二条 凡在我市辖区内城镇进行公有住房出售，均适用本办法。

第三条 购买公有住房，坚持自愿的原则。

第四条 新建住房和腾空的旧住房实行先售后租，优先售给住房困难户。

第五条 未建立住房公积金的单位和个人，不准以标准价或成本价出售和购买公有住房。

第六条 营口市住房制度改革领导小组办公定负责本市的公有住房出售管理工作。

第二章 售房范围和对象

第七条 本市城镇范围内的新、旧直管和单位自管公有住房，除下列不宜出售的外，均可向职工出售。

（一）列入进期改造规划的；

（二）产权不清的或有争议的；

（三）严重损坏房、危险房；

（四）具有历史纪念意义的；

（五）市、县级以上人民政府认定不宜出售的。

第八条 凡具有城镇常住户口的职工均可申请购买公有住房。

第三章 售房价格和付款方式

第九条 近期向职工出售公有住房实行三种价格，向中低收入职工家庭出售公有住房，在市规定面积标准内实行成本价或标准价，超过面积标准部分，实行市场价。

第十条 职工以成本价或标准价购买规定面积标准内的公有住房，每个家庭只能享受一次。

第十一条 新建住房的成本价包括征地和拆迁补偿费、勘察设计和前期工程费、建安工程费、住宅小区基础设施建设费（包括煤气、给水、排水、供电、供暖、道路、通讯设施）、管理费、贷款利息以及税金等7项因素。旧房的成本价按售房当年新房的成本价成新折扣（折扣年限按50年）计算，使用年限超过30年的，以30年计算；经过大修或设备更新的旧房，按有关规定评估确定。1995年全市测定新建住房平均成本价为690元/M2 。

第十二条 新建住房标准价由负担价和抵交价两部分构成。新房的负担价，1994年到1995年为营口市双职工年平均工资的3倍，2000年达到3.5倍（职工年平均工资以当地统计部门公布的上年职工年平均工资为准）。新房抵交价按双职工65年（男职工35年，女职工30年）内积累的由单位资助的住房公积金贴现值80%计算。1995年营口市测定新建住房平均标准价为524元/M2。其中负担价为332元/M2，抵交价为210元/M2 。

以标准价出售旧房的负担价按售房当年新房的负担价成新折扣（折旧年限按50年）计算，使用年限超过30年的以30年计算，经过大修或设备更新的旧房，按有关规定评估确定。旧房的抵交价，可根据使用年限适当降低，但最多不能低于新房抵交价的80%。

第十三条 公有住房的实际售价，应根据所处楼层、朝向、设施等条件和地段、环境的不同，进行合理调节（各项调节系数详见附表）。

第十四条 职工以成本价或标准价购买公有住房，在价格上给予以下三种折扣：

（一）职工购买现住房给予现住房折扣。1995年以前标准价房折扣率为为负担价的5%；成本价房的折扣率为成本价减去标准价中抵交价部分后剩余额的5%。1996年以后，现住房折扣要逐年减少，2000 年全部取消。

（二）按购房职工建立住房公积金制度前的工龄给予工龄折扣。每年工龄折扣的数额，按抵交价除以65年计算。离退休职工购房计算工龄折扣的时间，按国家规定的离退休年龄计算。1995年年工龄折扣额为3.23元/M2 。

（三）职工一次付清购房款，给予一次付款折扣。1995年以前一次付款折扣率不得高于20% 。

第十五条 职工购房可以一次付款，也可以分期付款。实行分期付款的，期限一般不超过10年，首次付款不得低于实际售价的30% ，分期支付的部分要计收利息，职工单位不得贴息，利息按政策性抵押贷款利息确定。购房职工可按有关规定申请购房抵押贷款。

第十六条 职工以成本价或标准价购买公房后，继续享受住房补贴、住房公积金，不交房租；采暖费、煤气气源费仍按租住公房的有关规定执行。

第十七条 根据住房的不同情况实际售价（单位：元/平方米建筑面积）的计算公式是：（一）成本价计算公式：实际售价=[（成本价±地段调节减价-折旧额）×（1±各项调节系数之和）-工龄折扣额-现住房折扣额] ×（1-一次付款折扣率）

式中：

1、成本价— 按市房改方案规定的七项因素计算出每平方米建筑面积的成本价，即1995年全市平均数成本价为690元。

2、折旧额=成本价÷50×竣工使用年限。

3、现住房折扣额（1995年）=（成本价-抵交价）×5%。

4、工龄折扣额=抵交价÷65×夫妇双方建立公积金前的工龄和。

（二）标准价计算公式

实际售价=[（标准价-工龄折扣额×夫妇双方建立公积金前的工龄和）×（1-年折旧率×已竣工使用年限）×（1±各项调节系数之和）-负担价×现住房折扣率]×（1-一次付款折率）

式中：

年工龄折扣额=抵交价÷65

负担价×2%+抵交价×20%÷30


--------------------------------------------------------------------------------

2、年折旧率= ×100%

标准价

3、1995年以前现住房折扣率为5%。

平瓦房出售实行按质论价，由房产交易管理部门实地勘察评估，一次出售，确认全部产权。

售房审批制度

建立公有住房出售办法的报批制度。县级市、区、镇及各企事业单位出售公有住房时，须将出售公有住房的请示及具体实施细则报市房改办批复，领取售房许可证后，方可执行。

公有住房出售的成本价和标准价要逐年测定，同时提出现住房折扣率和一次付款折扣率，报省批准后执行，县级市、区报市批准后执行。

产权界定和市场交易

职工以成本价购买的公有住房，拥有全部产权，一般住用5年后可依法进入市场，在补交土地使用权出让金或所含土地收益和按规定交纳有关税费后，收入归个人所有。如有特殊情况5年内需要出售时，由原产权单位以原价收回，另外出售，该职工仍可再享受一次标准价或成本价购房的优惠。

职工以标准价购买的公有住房 ，拥有全部产权，即占有权、使用权、有限的收益权和处分权，可以继承。产权比例按售房当年标准价占成本价的比重确定。以标准价购买的公有住房，住用5年后方可依法进入市场，在同等条件下，原产权单位有优先购买权和租用权。售、租房收入在补交土地使用权出让金或所含土地收益和按规定交纳有关税费后，单位和个人按各自的产权比例分配。如有特殊情况5年内需要出售时，原产权单位以原价收回，另外出售，该职工仍可再享受一次标准价或成本价购房的优惠。

公有住房出售后，购房人要及时到房产行政管理部门办理住房过户和产权转移登记手续，同时要办理相应的土地使用权变更手续，领取国家统一制定的产权证书。

产权人出租、出售、赠与、继承以及其它形式转让所购住房，要按国家规定交纳有关税费。

各级房产管理部门和相关部门有加强协作，制定规范的交易程序，完善税收制度，加强市场管理，严肃查处扰乱房产市场管理的违法行为。

职工以成本价或标准价购买公有住房和产权单位以成本价或标准价出售公有住房，免交一次性契税、房产税、房产交易费、土地使用税，只交工本费，目前楼房工本费暂定售房款的1.5%，平瓦房工本费暂定3%。

售房资金的管理和使用

售房收入按有关规定进行分配，分别纳入各级住房基金，存入住房资金管理中心在指定银行房地产信贷部开设的专户，权属不变。

售房资金的使用必须坚持专款专用和项目审批程序，经市房改办批准，全部用于住房建设和城镇住房制度改革，严禁挪用。

售后管理、维修

职工购买的住房，户门内自用部位和自用设备的维修管理，由产权人自己负责。共用部位和共用设施的维修管理由原产权单位和产权人共同负责，原产权单位在售房款中提取10%建立公共维修基金，产权人按住房建筑面积每月每平方米交纳0.01元共用部位和共用设施维修费。

向职工出售的住房原产权单位和房产管理部门，要建立适应市场经济要求的管理形式和机制，明确管修范围和责任，实行统一的委托管理维修。

处罚

房管部门和各单位，违反本办法规定，未经批准擅自出售公有住房，随意降低售房价格，变相增加优惠条件的，由房改办会同有关部门严肃查处。视情节轻重分别给予撤销出售、冻结资金等相应处罚。

购房职工违反本办法规定，非法倒买倒卖、弄虚作假、骗取优惠政策购房的，由房改办会同有关部门按有关规定给予没收非法所得、罚款等处罚。触犯法律的，交司法机关处理。

售房审批、评估等部门及其工作人员，必须严明纪律，坚持以法办事。对徇私舞弊、违法乱纪、以权谋私的，由所在单位或上级机关给予行政纪律处分，构成犯罪的，依法追究刑事责任。

附则

各县级市、区、镇，各企事业单位，可根据本办法制定本地区、本单位的实施细则。

本办法由营口市住房制度改革领导小组办公定负责解释。

本办法自发布之日起实行。原有的《营口市出售公有住房暂行办法》即行废止。凡与本办法不一致的政策规定，一律以本办法为准。

附表：

公房出售调节表
公房出售破损调节表
公房出售楼层调节表
公房出售地段类区划分说明
标准价一次付款价格表
附表1

公房出售调节表

项目
类别
建筑面积（M2）
售价调节（%）
备注

朝
正向
″
0
　
　 东西向
″
-2
　
向
倒座
″
-10
东、西、南均无门窗

　 一类
″
0
　
地
二类
″
-2
　
　 三类
″
-5
　
段
四类
″
-8
　
　 五类
″
-11
　
厨
共用
″
-2
指楼房

房
兼用
″
-4
″

厕
共用
″
-2
″

所
无
″
-5
″

水
无上水
″
-3
″

设
无下水
″
-3
″

暖
集中供暖
″
0
″

设
无
″
-5
″


附表2

公房出售破损调节表

序 号
房屋破损程度
售价下调（%）
备 注

1
基础有较大不均匀沉降
3
指楼房

2
墙体严重破损。裂缝或凸凹，墙体腐蚀严重。
2
″

3
屋面严重漏雨，保温层、防水层、隔热层严重损坏，屋面凸凹不平，局部翘边、空鼓、裂缝
2
″

4
内墙空鼓裂缝、墙皮局部脱落，项棚极损坏显，下垂变形
2
″

5
木质门窗或钢门窗腐蚀损坏较严重
2
″

6
砖木楼房木屋架腐蚀或华侨变形翘榫脱、下沉
2
″

7
木楼板或木楼梯局部破损或局部下沉
2
　
8
室内无灰棚、清水墙无罩面
2
″

备注
地震受灾房和震后重建的救灾房，可根据以上破损程度下调，但下调最多不超过11%


　

　

附表3

公房出售楼层调节表

建筑层次
调节系数%
居住
层次
　

二
　

三
　

四
　

五
　

六
　

七

1
-2
-2
-2
-2
-2
-2

2
-2
0
0
0
0
0

3
/
-2
0
0
0
0

4
/
/
-2
0
0
0

5
/
/
/
-3
-1
-1

6
/
/
/
/
-4
-2

7
/
/
/
/
/
-5


附表4

公房出售地段类区划分说明

营口市出售公有住房区域划分，按照市区内的地理条件，共分为五个类区，各类区的区域分布是：

1、图上划横线的区域为一类区 范围是：西部北起针织一厂东侧小马路北端，顺清华路南至渤海大街；东到光华路与渤海大街交叉路口，往东北顺潮沟路到公园路交叉路口，北到营口火车站以内的部分，均为一类区。

2、图上划竖线的区域为二类区 范围是：西部北起平安路的北端，南至金牛山大街交叉路口，东至金牛山大街与光华路的交叉路口以内；东至潮沟路东西两端以南、渤海大街光华路口至太和庄往北小马路与公园路交叉路口以内的部分，均为二类区。

3、图上划斜线的区域为三类区 范围是：得胜路以东，金牛山大街以南，光华路南部以东部分，公园路以东，北到道叉子、大庆路南部以西的部分，均为三类区。

4、图上划双横线的区域为四类区 范围是；道叉子以北路口，劳动街范围内，大庆路与营大公路口往东至工农往北至汉河桥以西至造纸厂苇场，均为四类区。

图上划双斜线的区域为五类区 范围是；西部：得胜路以西部分；北部：河北办事处部分；东部：工农路以东部分；营口市城郊八村，光明、钢铁、欢心甸、韩家学坊、太和庄、白庙子、大水塘、三道沟，在城市规划控制区内建的公有房屋，均为五类区。
　

附表5

标准价一次付款价格表 单位：元/M2

　

成新
负担价
抵交价
支 付 价

新房
332
210
408
395
382
369
356
343
330
317
304
291
279
266

9
299
168
336
323
310
297
284
271
258
245
232
219
206
194

8.5
282
168
323
310
297
284
271
258
246
233
220
207
194
181

8
266
168
310
297
285
272
259
246
233
220
207
194
181
168

7
232
168
285
272
259
246
234
221
208
195
182
169
156
143

6
199
168
260
247
234
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国家经济经济会 等


建筑材料工业行业管理规定（暂行）

1987年12月15日，国家经济经济会、国家建筑材料工业局

第一章 总则
第一条 为加强建材工业的行业管理，促进由部门管理向行业管理过渡，保证建材工业持续、稳定、协调地发展，以适应经济体制改革和国民经济发展的需要，特制定本规定。
第二条 建材工业是国民经济的重要基础工业。国家对建材工业的发展实行大家办建材的方针和按行业归口管理的原则。
建材工业的行业管理，必须打破部门界限，对全行业实行统筹、协调、监督、服务和指导。
第三条 建材工业行业管理的产品范围包括建筑材料、非金属矿产品、无机非金属新材料三部分。目前暂按“建材行业管理产品参考目录”执行，在实践中逐步调整、完善。
第四条 国务院建材行业管理部门，对全国建材工业实行行业管理。地方政府建材工业行业管理部门，对本地区建材工业实行行业管理，并接受上级建材工业行业管理部门指导。
建材工业行业管理部门（以下简称行业管理部门）指导行业协会的工作，行业协会协助行业管理部门进行行业管理。

第二章 行业管理的任务
第五条 建材工业的行业管理围绕转变企业经营机制，深化改革，贯彻执行注重效益，提高质量，协调发展，稳步增长的战略，使建材工业的发展适应社会主义商品经济的需要。
第六条 根据国务院批准的“建材工业发展纲要”，提出和制订建材工业的发展战略，编制区域规划和中长期的生产、建设、科研、人才开发等规划，参予制订年度计划。
第七条 执行国家有关方针、政策，并根据建材行业的特点，研究和提出建材工业产业政策和各项技术、经济政策。
研究建材商品市场变化，运用市场机制和竞争机制，引导企业正确的进行经营决策。
第八条 研究和提出建材工业技术经济法规，制订行规、行约，充分运用和发挥经济法规在行业管理中的监督作用。
制订建材工业的产品标准和企业等级标准。
第九条 加速建材工业的技术进步，组织重大科研项目和新产品的研究开发工作；推广新技术、新材料、新工艺，逐步使建材工业的技术结构合理化。
组织和促进行业的对外经济技术交流活动。统筹组织先进技术和设备的引进、消化、吸收等工作。
第十条 保障企业联合的决策权，进一步推动横向经济联合，积极发展企业群体和集团，改变建材企业大而全、小而全的落后状态，促进企业组织结构合理化。
第十一条 保护非金属矿产资源，协助地质矿产主管部门，进行非金属矿资源勘查、开采的监督管理工作，做到合理开采，综合利用。
第十二条 行业管理部门开展以下几项服务工作：
（一）综合分析全行业的经济技术指标和行业基本情况，为科学决策提供依据。
（二）开发信息资源，发布重大的技术经济市场信息，以引导企业的生产经营活动。
（三）促进行业人才开发、人才引进和人才交流工作的开展，以提高职工素质。
（四）组织开展各种咨询活动，为提高行业的综合效益服务。
（五）促进建材产品的生产和配套供应，为建筑业和其他行业提供优质服务。
第十三条 提高全行业现代化管理水平，组织交流经验，促进物质文明和精神文明建设。

第三章 行业管理部门的职权
第十四条 行业管理部门，根据经济体制改革和对全行进行管理的要求，运用经济的、法律的和必要的行政手段。加强宏观控制和间接管理。
第十五条 行业管理部门按国家规定参与对建材基本建设项目的建议书和开工报告的审核。
根据国家的产业政策，行业发展规划以及技术经济政策，向金融机构和经济调节部门提出信贷的使用方向，调整建材建设项目贷款的利率、建筑税率等有关经济参数的建议。
第十六条 新办生产企业，须向行业管理部门会同有关部门审核同意后，工商行政管理部门方可办理登记注册手续。
第十七条 凡建材工业的技术引进和设备进口，经行业管理部门归口审核同意后，按国家有关规定办理。
行业管理部门参与制订限制进口的建材产品目录和有关进口关税的工作。
行业管理部门参与制订鼓励出口创汇和生产替代进口建材产品的措施、办法。
第十八条 行业管理部门有权对建材产品质量进行监督、检查和仲裁。组织建材产品评比活动，并根据国家规定组织颁发产品生产许可证，和组织若干产品的质量认证工作。
第十九条 参与制定与建材产品有关的税目、税率和价格；参与核实建材工业固定资产分类折旧率。
第二十条 对行业内企、事业单位执行国家有关方针、政策和经济法规的情况进行监督检查。

第四章 行业管理的组织
第二十一条 国务院的建材行业管理部门承担全国建材工业的行业管理业务。行使行业管理的职权。并负责组织实施。
第二十二条 县以上地方政府建材行业管理部门负责本地区的行业管理工作。
第二十三条 根据行业管理的任务和要求，建立、健全全行业的软科学研究系统，质量、能源、计量等检测监督系统，技术进步和新产品开发系统，人才开发系统，咨询和信息服务系统。
第二十四条 按国家有关规定，成立全国性或区域性行业协会，承担行业管理部门所委托的任务。在政府和企业间起桥梁作用。
行业协会要积极吸收中小企业和乡镇企业参加，热情帮助其提高技术水平和管理水平。

第五章 行业管理的实施
第二十五条 现有建材工业企业主管部门，都要按照经济体制改革和政企分开的要求简政放权，转变职能，使企业成为相对独立的商品生产者和经营者，为行业管理创造良好的环境和条件。
第二十六条 行业管理部门从宏观上加强综合管理的能力，着重做好方针政策、规划计划、技术进步、信息传播和对外开放等方面的工作，以有效的指导和优质服务赢得全行业信任。
第二十七条 行业管理部门和乡镇企业主管部门要认真执行国家对乡镇企业积极扶持、合理规划、正确引导、加强管理的方针，引导乡镇企业健康发展。
第二十八条 行业管理部门应向经济综合部门和其他有关部门，提供行业管理的情况和资料，争取各方面的支持，各部门也要主动配合，共同做好行业管理工作。

第六章 附则
第二十九条 各省、自治区、直辖市及计划单列市行业管理部门，可根据本规定制定实施细则。
第三十条 本规定的解释权属国务院建材行业管理部门。
第三十一条 本规定自公布之日起施行。
建材行业管理产品参考目录
产品部类 产品种类 主要产品 备注
建筑材料 一、水泥 硅酸盐水泥、普通硅酸盐
水泥、矿渣硅酸盐水泥、火
山灰硅酸盐水泥、油井水泥、
大坝水泥、快硬水泥、抗硫
硅酸盐水泥、自应力水泥、
铝酸盐水泥、白色硅酸盐水
泥、膨胀水泥等等
二、水泥制品 水泥管、水泥桩、水泥电
杆、水泥农船及工作船、农
房构件、水泥和混凝土外加
剂、纤维增强水泥制品、商
品混凝土等等
三、建筑玻璃 平板玻璃、压延玻璃、中
空玻璃、玻璃马赛克等等
四、建筑卫生 卫生陶瓷及其配件、釉面
陶瓷 砖、墙地砖、锦砖等等
五、墙体屋面 普通粘土砖、粘土空心砖、
材料 灰砂砖、加气混凝土、各种
砌块、石膏板、稻草板、复
合墙板、各种废渣砖和屋面
瓦等等
六、灰、砂、 石灰、石英砂、各种人造
石及轻骨料 骨料等等
七、建筑用防 建筑防水卷材及油毡、防
水及密封材料 水油膏、防水涂料、嵌缝密
封材料等等
续表
产品部类 产品种类 主要产品 备注
八、建筑保温 岩棉及其制品、玻璃棉及
吸音材料 其制品、矿渣棉及其制品、
硅酸钙制品、蛭石保温材料、
珍珠岩保温材料等等
九、建筑装饰 饰面板、石膏装饰板、玻
璃制品、水磨石、人造大理
石、新型建筑装修材料等等
非金属矿 十、建材专用 电熔莫来石砖、电熔刚玉 暂管将
产品 耐火材料 砖、熔锆刚玉砖、烧结锆英 来由冶
石砖等等 金部行
十一、非金属矿 石墨、石棉、滑石、云母、 业管理
石膏、高岭土、金刚石、珍
珠岩、蛭石、硅线石、叶蜡
石、大理石、花岗石、玄武
岩、辉绿岩、页岩等等
十二、非金属 石墨密封材料、石墨涂料、
矿制品 石墨乳、石墨耐火材料、工
业用高纯石墨；石棉纺织制
品、石棉制动制品、石棉橡
胶制品。石棉保温制品等；
滑石粉、薄片云母、云母纸
制品；金刚石制品；有机膨
润土、活性白土泥浆土；硅
线石制品及其它非金属制品；
石棉水泥制品等等
续表
产品部类 产品种类 主要产品 备注
十三、玻璃纤 中碱球、无碱球、高硅氧
维 球、中碱连续纤维、无碱连
无机非金 续纤维、玻璃纤维制品、陶
属新材料 瓷纤维、镀铝钎维及其它特
种纤维等等
十四、纤维增 无机纤维增强树脂基复合
强复合材料 材料及制品、有机纤维增强
树脂基复合材料及制品、特
种无机纤维增强树脂基复合
材料及制品、混杂纤维增强
树脂基复合材料及制品等等
十五、特种玻 航空玻璃、坦克玻璃、舰
璃 艇玻璃、汽车和火车玻璃、
探照灯玻璃、微晶玻璃制品、
熔封玻璃及其它特种功能的
玻璃等等
十六、石英玻 石英玻璃管、棒、石英玻
璃 璃器皿；光学石英玻璃；石
英陶瓷；石英砖等等
十七、特种陶 高纯氧化铝制品、硼化物
瓷 陶瓷、陶瓷固体扩散源、多
孔陶瓷、泡沫陶瓷等等
十八、人工晶 合成金刚石及制品、合成
体 云母及制品、合成晶体等等
十九、铸石 铸石板材、管材、粉、铸
石复合材料等等