商品住房交付使用行政许可制度与商品房交付条件

武志国


　　一、商品房交付应当达到国家规定的最基本的条件

　　《城市房地产管理法》第二十六规定，“房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。”
《建筑法》第六十一条规定，“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”
　　2000年，《建设工程质量管理条例》和《房屋建筑工程及市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法》下发后，房屋竣工验收已由原来的行政审批许可制变为备案制，房屋验收许可制退出了历史的舞台。
《城市房地产开发经营管理条例》第十八条规定，“住宅小区等群体房地产开发项目，应当进行综合验收。”而后，2004年5月19日《国务院关于第三批取消和调整行政审批项目的决定》将包括“住宅小区等群体房地产开发项目竣工综合验收”在内的385项行政审批项目取消，因此，该决定出台后建设主管部门已经不再对住宅房地产项目进行综合验收审批。

　　现行法律规定的交付使用条件，除上述规定外，还有具体的单项验收规定和竣工验收备案规定。如：
《城市房地产开发经营管理条例》规定：房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收。
《建设项目环境保护管理条例》第二十三条规定：“建设项目需要配套建设的环境保护设施经验收合格，该建设项目方可正式投入生产或者使用。”
　　《城乡规划法》第四十五条规定：“县级以上地方人民政府城乡规划主管部门按照国务院规定对建设工程是否符合规划条件予以核实。未经核实或者经核实不符合规划条件的，建设单位不得组织竣工验收。”
　　2008年新修订的《消防法》对消防验收制度作了重大修改，即只有对国务院公安部门规定的大型的人员密集场所和其他特殊建设工程，才实行竣工验收制度，未经验收合格不得投入使用；对于其他的建设工程（包括住宅小区），实行消防备案制度。

　　《建设工程质量管理条例》第十六条规定“建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。建设工程竣工验收应当具备下列条件：（一）完成建设工程设计和合同约定的各项内容；（二）有完整的技术档案和施工管理资料；（三）有工程使用的主要建筑材料、建筑构配件和设备的进场试验报告；（四）有勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件；（五）有施工单位签署的工程保修书。建设工程经验收合格的，方可交付使用。”
　　建设部《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法》（2009年修正）规定：“第四条建设单位应当自工程竣工验收合格之日起15日内，依照本办法规定，向工程所在地的县级以上地方人民政府建设主管部门（以下简称备案机关）备案。
　　第五条　建设单位办理工程竣工验收备案应当提交下列文件：（一）工程竣工验收备案表；（二）工程竣工验收报告。竣工验收报告应当包括工程报建日期，施工许可证号，施工图设计文件审查意见，勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件及验收人员签署的竣工验收原始文件，市政基础设施的有关质量检测和功能性试验资料以及备案机关认为需要提供的有关资料；（三）法律、行政法规规定应当由规划、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件；（四）法律规定应当由公安消防部门出具的对大型的人员密集场所和其他特殊建设工程验收合格的证明文件；（五）施工单位签署的工程质量保修书；（六）法规、规章规定必须提供的其他文件。住宅工程还应当提交《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。
　　第七条　工程质量监督机构应当在工程竣工验收之日起5日内，向备案机关提交工程质量监督报告。”

　　因此，商品房竣工经验收合格后即可交付，当然还要达到《商品房买卖合同》约定的交付使用条件。关键要看商品房买卖合同约定的交付适用条件如何，房地产开发企业在取得单项验收合格证明、竣工验收备案证明后，尤其应注意基础设施、公共配套建筑达是否如约具备交付使用条件，应注意及时取得供水、供电、供气、排水、电信、电视、邮政、垃圾处理等市政管线设施管理部门验收或开通意见。

　　另外，值得注意的是，并非任何质量问题都可以成为购房人拒绝收房的理由。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条规定：“因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”房屋地基基础工程和主体结构工程之外的、未严重影响购房人正常居住使用的质量问题应当属于出卖人保修问题，一般是不能拒绝收房的，拒绝收房后还是可以要求房地产开发企业赔偿的。


　　二、商品房买卖合同约定的交付条件与地方设定的商品房交付行政许可要求不一致的问题

　　《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》（建房[2010]53号）规定，（十二）完善商品住房交付使用制度。各地要建立健全商品住房交付使用管理制度，确保商品住房项目单体工程质量、节能环保性能、配套基础设施和公共设施符合交付使用的基本要求。有条件的地方可借鉴上海、山东等地经验，通过地方立法，完善新建商品住房交付使用制度。各地要加强商品住房竣工验收管理，积极推行商品住房工程质量分户验收制度。北方地区要加强商品住房分户热计量装置安装的验收管理。

　　比如，《上海市新建住宅交付使用许可证》第二条明确规定：“对新建住宅实行交付使用许可制度，新建住宅建设工程竣工验收合格后，其配套设施应当具备居民入住的基本条件，并取得新建住宅交付使用许可证，方可交付使用。”
　　《天津市新建住宅商品房准许交付使用证管理规定》第十二条明确规定，“房地产开发企业将新建的住宅商品房交付使用时，应当向购房人出示该幢住宅的准许使用证。不按规定办理准许使用证的，新建住宅商品房不得交付使用。对未取得准许使用证的商品房，购房人有权拒绝入住。”同时，《天津市商品房管理条例》第十条也规定，“房地产开发企业开发建设的住宅商品房，必须在领取建设行政主管部门核发的住宅商品房准许交付使用证后，方可交付使用。”。

　　那么如果房地产开发企业没有取得新建住宅交付使用许可证就销售商品房的，能否交付使用，如已经交付使用效力如何？存在两种截然相反的观点：只要取得建设单位、勘查、设计施工、监理单位签字盖章的《建设工程竣工验收备案表》（建委予以备案），即可说明房屋已经验收具备交付条件。另一种观点认为，住宅商品房准许交付使用证制度，属于地方性法规，地方性法规具有地方性，在本辖区内有效，房地产开发企业应当取得此证后方可视为具备交付条件。第三种观点认为，住宅商品房准许交付使用证制度，属于管理性的强制性法规，不是效力性的规定，不能排除当事人在竣工验收合格的基础上自行约定交付条件。我们赞同第三种观点。
　　最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款规定：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。”只要达到了商品房买卖合同约定的交付标准，并交付了钥匙，即便未取得准许交付使用的证件，房地产开发企业按理说就不应再承担迟延交付的责任。除非购房人和房地产开发企业明确约定取得准许交付许可证为交付的必备条件。当然，未取得准许交付使用许可证，不排除被给予行政处罚的可能。


武志国 woo_eye@qq.com
四川省人民政府


四川省行政事业性收费许可证管理办法
四川省人民政府令第23号



第一条 为加强行政事业性收费管理，保障合法收费，制止乱收费，维护国家集体和公民的合法权益，根据国家有关规定，结合四川实际，制定本办法。
第二条 行政性收费是指国家行政机关或国家授权行使行政管理职能的单位，为加强社会、经济、技术和自然资源等管理按规定收取的费用。
事业性收费是指国家机关、事业单位等不以盈利为目的，向社会提供某种特定服务按规定收取的费用。
第三条 行政事业性收费实行许可证制度。收费许可证适用于在四川省行政区域内有行政事业性收费的项目的机关和组织。
国家行政机关在其职责范围内办理公务，除法律、法规、国务院和省人民政府有专门规定外，不准收费，不得颁发收费许可证。
第四条 经中央和省批准的行政事业性收费，各收费单位必须向物价部门申领《四川省行政事业性收费许可证》 （以下简称收费许可证）后方可收费。临时性收费应办理《四川省行政事业性收费临时许可证》。
第五条 收费许可证由四川省物价局统一制发。许可证分《四川省行政事业性收费许可证》 （正本或副本）、《四川省行政事业性收费临时许可证》两种。
收费许可证以收费点 （有直接收费行为的）为基本领证单位，实行一点一证。
第六条 收费许可证由收费单位或由收费单位的主管部门按照分级管理权限向当地物价部门申领。申领时，必须携带批准机关的文件，按照有权机关批准的项目和收费标准翔实填写收费许可证登记表，并加盖本单位公章，领导人名章或上级主管部门审核签章，缴纳证照工本费。
第七条 收费许可证由县级和县级以上物价部门分级核发。中央各部门、各省（自治区、直辖市）派驻成都市区的单位和省级机关、团体、事业单位，由省物价局核发；中央和省派驻省内各地的单位，由省物价局委托市、地、州物价局核发。
经批准集资、贷款修建 （扩建）的跨市、地、州的高等级公路，其收费许可证由省交通厅审查，报省物价局统一发证。
第八条 收费单位新增、取消收费项目或变更收费标准、收费范围的，持批准变更的文件到原发证机关办理新增、取消或变更手续。
第九条 收费单位性质变化、更名、机构合并，需继续保留收费项目的，应在作出变动决定之日起三十日内到原发证机关办理变更手续或换领新证；不需保留收费项目或机构撤销的，原收费单位应在收到变动、撤销决定之日起十五日内，将收费许可证交回原发证机关注销。
第十条 收费许可证丢失或损坏，收费单位应及时向原发证机关申请补发。
第十一条 收费许可证是合法收费的凭据，不得涂改、转借、复印。收费单位凭收费许可证正本申领财政部门统一印制的《四川省行政事业性收费专用收据》或监制的专用收据。
第十二条 除国家另有规定外，各收费单位必须实行亮证收费；对无证收费的，缴费单位或个人有权拒付，并可向物价监督检查机关举报。
第十三条 收费许可证实行年审，与行政事业性收费年审同时进行。经审查符合收费许可证管理规定的，由发证机关加盖年审章后方能继续使用。
第十四条 年度审验工作由物价、财政部门按职责分工分级组织实施。
被审验单位在规定的时间内，持收费许可证、上年度收费票据、单位财务收支决算和收费收支明细表，到审验机关接受年审。
第十五条 年度审验内容为：
（一）收费许可证中填列的收费项目、计算单位、收费标准及有关规定与实际执行是否一致；
（二）是否按规定使用《四川省行政事业性收费专用收据》或财政部门监制的专用收据；
（三）属预算外资金的行政事业性收费是否按规定纳入财政专户储存；
（四）所收费用是否按规定范围使用。
第十六条 各级物价监督检查机构对收费许可证制度的执行情况实施监督检查，各收费单位必须如实提供有关资料，接受检查。
第十七条 各级物价部门应严格办证手续，明确内部责任，秉公颁证，准确、及时地提供服务。办证人员违反规定，无理刁难，徇私舞弊，行贿受贿由主管部门根据情节给予必要的处理；触犯刑律的，移交司法机关追究刑事责任。
第十八条 越权制定收费项目的，由物价、财政、政府法制工作部门责令纠正，其所收费用全额上缴上一级财政或退还交费者。
第十九条 凡违反本办法规定的，由物价部门依据《中华人民共和国价格管理条例》和国家物价局《关于价格违法行为的处罚规定》予以查处。
无证收费的，其所收费用全额上缴同级财政，并处以所收费用总额百分之五十以下的罚款；
不按收费许可证收费的，由物价部门责令纠正，情节严重的，由颁证机构吊销收费许可证。其多收、乱收费用，全额上缴同级财政，并处以多收、乱收费用总额百分之三十以下罚款。
违反本办法，不按规定使用财政部门统一印制、监制的专用收据，或未按规定纳入财政专户储存，或所收费用未按规定范围使用的，不予年审。
第二十条 当事人对行政处罚不服的，可依法申请行政复议或向人民法院起诉。
第二十一条 本办法具体应用中的问题由四川省物价局解释。
第二十二条 本办法自公布之日起施行。我省过去有关收费许可证管理规定与办法不一致的，按本办法执行。



1991年8月14日