逐条解读《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释 》

武志国


最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释

（2009年4月20日最高人民法院审判委员会第1466次会议通过）

法释[2009]8号

中华人民共和国最高人民法院公告

《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》已于2009年4月20日由最高人民法院审判委员会第1466次会议通过，现予公布，自2009年10月1日起施行。

二○○九年五月十五日



为正确审理物业服务纠纷案件，依法保护当事人的合法权益，根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国合同法》等法律规定，结合民事审判实践，制定本解释。

第一条 建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。
解读：明确了前期物业管理合同对业主有约束力，业主虽然不是前期物业管理合同签署人，但却是当事人，应当遵守前期物业服务合同的约定。
前期物业服务合同的性质的确特殊，值得探讨，是为了业主的权利和义务由开发商和前期物业服务企业签署的合同。
提及“前期物业服务合同”的性质，则不能不提及“物业服务合同”的性质，前期物业服务合同"和"物业服务合同"是两个不同的有名合同，不应被混淆。前者的性质其签署方和约束方的特殊性而区别于后者。
《物业管理条例》曾将“物业管理委托合同”改为“前期物业服务合同”，“委托合同”改为“服务合同”，似乎是对合同的性质界定的一种导向，但首先是对物业企业角色定位的导引。目前物业服务合同的性质有委托合同性质说、完成服务内容性质说、混合性质说、非典型合同说，说法不一。本解释似乎认为物业服务合同是一种委托性质的合同（因其也用“转委托”的说法）。

第二条 符合下列情形之一，业主委员会或者业主请求确认合同或者合同相关条款无效的，人民法院应予支持：
（一）物业服务企业将物业服务区域内的全部物业服务业务一并委托他人而签订的委托合同；
（二）物业服务合同中免除物业服务企业责任、加重业主委员会或者业主责任、排除业主委员会或者业主主要权利的条款。
前款所称物业服务合同包括前期物业服务合同。
解读：现实中前期物业服务企业基本上是开发商控制，因此前期物业服务合同难免出现利益冲突的条款。解释为了规范物业服务企业的行为，规定了物业合同等相关合同或条款（包括前期物业服务合同）的几种无效情形：（1）为了防止物业服务市场混乱，《物业管理条例》第四十条规定“物业服务企业可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业，但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人。”《解释》规定物业服务企业转委托无效。现实中有物业服务转包和分包的情形，如果属于转包情形容易发生类似建筑市场转包的不良后果。“将物业服务区域内的全部物业服务业务一并委托他人”包括一并委托给专业性的服务企业或非专业性的物业服务企业，也包括肢解转委托或转包的情形也应属无效范畴。（2）免除物业服务企业责任、加重业主委员会或者业主责任、排除业主委员会或者业主主要权利的条款无效（即便给与了提示和说明）。此条款的法律依据:《合同法》第四十条规定“具有《合同法》第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”
此等确认之诉业主委员会可以提出，业主也可提出，两者均可作为原告。

第三条 物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。
物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分。
解读：此条容易理解，物业服务企业的义务依据包括：1）法律法规；2）行业规范；3）合同约定；4）公开的服务承诺和服务细则。
不属于物业服务企业的服务项目，物业服务企业务必在物业服务合同列为明示条款，但这也不能超越《合同法》第五十三条的免除责任无效：（1）造成对方人身伤害的；（2）因故意或者重大过失造成对方财产损失的。
同时注意，并非是发生此种情形只能业主委员会出面起诉，业主具备诉讼主体地位，业主可以自行起诉。
此等违约赔偿之诉业主委员会可以提出，业主也可提出，两者均可作为原告。

第四条 业主违反物业服务合同或者法律、法规、管理规约，实施妨害物业服务与管理的行为，物业服务企业请求业主承担恢复原状、停止侵害、排除妨害等相应民事责任的，人民法院应予支持。
解读：业主的违规（违反法律法规和管理规约）或违约处理。物业服务企业可以视情况作为原告起诉业主。　管理规约应当对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。管理规约应当尊重社会公德，不得违反法律、法规或者损害社会公共利益。管理规约对全体业主具有约束力。（《物业管理条例》第十七条）
建设单位应当在销售物业之前，制定临时管理规约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反临时管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。建设单位制定的临时管理规约，不得侵害物业买受人的合法权益。　建设单位应当在物业销售前将临时管理规约向物业买受人明示，并予以说明。物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵守临时管理规约予以书面承诺。（《物业管理条例》第二十二条、第二十三条）　
第五条 物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持。
业主请求物业服务企业退还其已收取的违规费用的，人民法院应予支持。
解读：《物业服务条例》第四十一条、第四十四条规定：物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。物业服务企业可以根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务项目，服务报酬由双方约定。
《物业服务收费管理办法》第六条、第七条规定：物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点分别实行政府指导价和市场调节价。具体定价形式由省、自治区、直辖市人民政府价格主管部门会同房地产行政主管部门确定。物业服务收费实行政府指导价的，有定价权限的人民政府价格主管部门应当会同房地产行政主管部门根据物业管理服务等级标准等因素，制定相应的基准价及其浮动幅度，并定期公布。具体收费标准由业主与物业管理企业根据规定的基准价和浮动幅度在物业服务合同中约定。实行市场调节价的物业服务收费，由业主与物业管理企业在物业服务合同中约定。物业管理企业物业管服务收费还应当符合国家发展改革委、建设部《物业服务定价成本监审办法（试行）》（发改价格〔2007〕2285号）、关于印发《物业服务收费明码标价规定》的通知 （发改价检[2004]1428号）等文件、
物业服务企业应注意按上述规定收费，应避免：1）擅自扩大收费范围；2）擅自提高收费标准；3）重复收费。第1）、2）项针对施行政府指导价的物业服务收费，第3）同时针对实行政府指导价和市场调节价。
当然，此条规定并非说物业服务企业就不能扩大收费范围或者提高收费标准，而是应当符合物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定。
中国证券监督管理委员会


关于调整证券公司净资本计算规则的通知


关于调整证券公司净资本计算规则的通知
各证券监管办公室、办事处、特派员办事处、专员办事处，上海、深圳证券交易所、各证券公司：
为加强对证券公司的监管，我会对原有证券公司净资本计算方法进行了调整，制定了新的净资本计算规则，现予以发布，并就有关问题通知如下：
一、填写方法
根据财政部发布的证券公司会计制度和财务制度及公司的资产负债表、会计报表附注等会计资料进行填写，计算规则中主要项目间的关系为：净资本=∑（资产余额×折扣比例）—负债总额—或有负债。
二、报送时间与方式
1、报送时间：证券公司应在每月前5个工作日内向中国证监会和当地中国证监会派出机构报送上月净资本计算表。
2、方式：在未建立电子报送系统前，《证券公司净资本计算规则》以书面形式通过传真报送。
三、其他要求
证券公司应根据其资产负债表等财务会计资料认真准确及时填报，经法人代表签字并加盖公章后报送。对虚报、瞒报、拒报、迟报的证券公司，中国证监会将依据有关规定予以处罚。
附：证券公司净资本计算规则及折扣比例说明

中国证监会
二○○○年九月二十三日

关于证券公司净资本计算规则中折扣比例的说明
1、现金、银行存款、清算备付金、交易保证金的流动性最强，无风险或基本无风险，因此，未打折扣。
2、根据市场风险状况，将自营证券中的国债、投资基金、股票、可转换债券及其他上市证券的折扣比例分别确定为95%、90%、90%、90%、80%。
3、根据买入返售证券是否逾期及逾期长短确定相应的折扣比例，未逾期的不折扣，逾期一年以内为70%，逾期一年至二年为50%，逾期二年以上全部扣减。
4、根据拆出资金流动能力，规定合同期以内的折扣比例为95%，超过合同期的将转入应收款项进行折扣。
5、根据应收利息的期限长短，确定一年以内的折扣比例为95%，一年至二年的折扣比例为50%，二年以上的全部扣减。
6、根据应收款项帐龄的长短，确定帐龄在一年以内的折扣比例为90%，一年至二年的折扣比例为70%，二年至三年的折扣比例为50%，帐龄在三年以上的全部扣减。
7、应收股利指因进行长期股权投资而应收取的现金股利，其流动性强、风险小，因此，未打折扣。
8、鉴于代发行证券、代兑付债券和受托资产科目与代发行证券款、代兑付债券款和受托资金等负债科目相对应，在负债总额中已扣减，所以不再打折扣，否则会出现重复折扣。
9、待转发行费用、待摊费用及待处理流动资产净损失不能构成任何偿付能力，所以完全扣减。
10、根据市场风险的大小，确定一年内到期的长期债券投资中的国债折扣比例为95%，其他债券的折扣比例为70%。
11、其他流动资产项目反映除流动资产项目外的其他流动资产，我们将其折扣比例确定为50%。
12、根据变现能力的强弱和市场风险的大小，确定长期投资中的国债、股权、中央企业债券、地方企业债券、其他长期债券的折扣比例分别为90%、70%、80%、50%、50%。
13、固定资产和在建工程流动性差，按照国际惯例，应当将其全部扣减，但考虑到目前我国证券公司的实际情况，确定其折扣比例分别为60%和50%。
14、无形资产及其他资产包括无形资产、交易席位费、长期待摊费用、其他长期资产等项目，流动性差，变现能力弱，折扣比例分别为40%、60%、0%、40%。
15、或有负债指未在资产负债表内反映的，将来可能成为公司负债的项目，包括为其他企业提供的担保、未决诉讼、赔偿责任等。考虑到或有负债本身的特点和风险状况，将其全部扣减。