您的位置: 首页 » 法律资料网 » 法律论文 »

2011年《民事诉讼法》修改中存在的问题/何宁湘

时间:2024-07-09 20:07:48 来源: 法律资料网 作者:法律资料网 阅读:8171
下载地址: 点击此处下载
2011年《民事诉讼法》修改中存在的问题
——四川精济律师事务所 何宁湘

  修改涉及八方面问题
  全国人大常委会法工委民法室副主任扈纪华介绍,目前启动的民事诉讼法修改涉及的问题较多,主要问题包括:
  
  一是民诉法中的简易程序和小额诉讼程序。
  现行民诉法对简易程序规定的非常简单,只有5条,按民诉法规定,民事审判适用普通程序原则,而简易程序属于有限的适用,但目前中国案多人少的矛盾突出,司法实践中,50%至80%案件基层法院都在适用简易程序,现在有人提出要对简易程序作出更加具体的规定。此外,有人提出一些标的额较小的案件是否适用比简易程序更简的制度。

 【梦多】:现行民诉法中的简易程序,单从以法律条文的多寡来看,确实“非常简单”,但对法院的审判实践很有用,审理的标的金额幅度可大可小,民诉法规定简易程序的审限是三个月,不得延长。然而法官们在遇到因自己问题导致超过法定审限的,法官则可以“任意”转换到普通程序,以达到久拖不决,以及其他为公众知道的理由来延长案件的审理期限,因此简易程序是不可能取消的,也不可能加强,否则对法官就没有任何意义了。说到小额诉讼,再小的争议标的或标的额的案件甚至是无金额之诉的案件,都可以适用简易程序或普通程序,因此就小额而言是没有必要增加一个程序来处理的。
  对于所谓的小额诉讼,首要问题是究竟多小为“小额”,1元、1角还是1分,还是1万元、3万元还是5万元以下,如果案件争议无金额,如确权之诉,是否也属于小额诉讼之列,显然这个问题只是有些搞笑,却没有真正的意义。那么提出所谓的小额诉讼程序又是为何?显然是法官们希望获得更加宽松的程序法,不论是简易程序还是普通程序,都必须依程序法,那么提出在民诉法中增加小额诉讼程序究竟法官们还需要什么,这就是关键要害之所在。据目前参与修改民诉法之人员披露,为无审限,无严格程序,无金额限制(诉讼当事人可以约定),可不作证据交换,不需要严格的质证,一审终审,等等去去“形成了一个法律快餐”。
  问题一、而今,法院在审理民事案件,对程序非常马虎,当事人、或代理律师不到万不得已,一般不会对法官的程序违法深究,即使在此情形下,如果当事人要提出上诉或申诉,可以据法以违反程序法为上诉抗辩理由,提起上诉。如果小额诉讼程序可以这么夸张,那么在程序法方面当事人的诉讼权力就被会被“淹没”,同时当事人、社会包括检察机关对其的监督权也随之化为无实无形。
  问题二、吴帮国在今年两会上称,我国社会主义法律体系已建立,其意很明确,法律体系已有了。实际上现在的问题是法官在审判中如何正确、公正依程序法审理的问题。我国民诉法应当说是相对“成熟”的,不但以前参照苏联的,台湾的,现在更是揉入了日本、英美法系中的部分。关键是法律适用与依法审判的问题,实质问题依然在法院、在法官。
  问题三、一审终审,当事人的救济途径只有申诉,对于使用超级简易程序审理的简单案件,申诉应当不会被重视与受理,即使发现有问题,也极有可能被不受理。
  问题四、综上等诸多问题,所谓的小额诉讼程序不应设立。据参与修改民诉法之人员披露目前已是“铁板钉钉”,这就带来两种可能性,一是当事人是否可以选择;二是法院、法官是否会强制适用这种程序,如果是后者,对当事人、代理人将是一场无法言语的“灾难”。


  二是关于民事诉讼中的证据制度。
  现行民诉法268条只有12条对证据问题作了规定,这些规定显然是不能适用司法实践需要的。关于调查收集证据问题我们国家规定的是法院依职权调查与当事人自行收集证据并举的制度,关于法院是否介入证据调查一直存在争议,有人认为法院介入打破了双方当事人平等地位的平衡;也有人认为,如果法院不介入调查,有些证据材料当事人拿不到,如银行、工商、税务等有关部门掌握的相关证据。

  【梦多】:
  对于民诉当事人来讲,证据是其诉讼中的、可能的、保证胜诉的关键。因此在民诉程序法中,有关证据的规定最显得非常重要,理论上讲,法律体系中应当有独立的《证据法》。在我国现行法律体系或诉讼法体系中,不但没有《证据法》,就连一个完整的证据规则也没有,这样的观点,最高人民法院可能有极大意见。不错最高法院早就出台了法释〔2001〕33号 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》自2002年4月1日起执行,该《规定》由于没有《证据法》为依据,不得已而吸收了英美法系中的部分证据规定,不得已作拼凑,必然存在理论断层,层次不清,线条混乱,适用难度极大等问题,这么多年实践中,法官对是否适用《规定》的随意性极强,甚至部分基层法官们曾称“根本无法适用”,倒《规定》的呼声与做法到了极致。另一方面,不少法官不认真听取当事人陈述,简单以当事人证据不足死套《规定》,造成错案。最为典型的案例就是广东省四会市法院的法官莫兆军涉嫌玩忽职守一案。该案件中,四会市检察院的公诉,肇庆市检察院、广东省检察院的抗诉的重大现实意义,在于敢为天下先对我国诉讼中认定事实的标准、以及这一标准引出的我国审判制度中存在的若干问题提出质疑,勇于履行法律监督职责,可喜可贺,国人敬佩。
  2004年6月29日,广东省高院对四会市法院的法官莫兆军涉嫌玩忽职守一案作出终审判决,驳回检察院的抗诉意见,维持一审无罪判决。由于此前审理一起借款案件的被告,在诉讼中提出受胁迫出具借条的抗辩事实,但未能提供相关证据,故莫法官依据证据规则,以被告负有举证责任而举证不能为由,裁判被告败诉。事后被告因不服判决作出了喝农药自杀身亡的过激行为。公安机关介入侦查后,原告才承认借条确系其胁迫被告所写,这表明法院认定的案件法律事实与客观事实不符。当地检察机关就以此为由认为莫法官不尽职守,因对相关不良后果承担刑事责任。莫法官涉嫌玩忽职守先被四会市检察院刑拘,后又改为逮捕。2003年12月4日,广东肇庆中院作出一审判决,认为莫兆军行为不构成犯罪。随后,四会市检察院不服这一判决,由肇庆市检察院通过广东省检察院向广东省高院提出抗诉。2004年3月23日下午,对莫兆军的抗诉案在广东高院开庭审理。经过3个月的审理后,广东高院终于对这宗颇具争议的案件作出终审判决:一审判决认定事实清楚,适用法律正确,维持原判。也就是说,莫兆军无罪。
  通过四会市法院的法官莫兆军涉嫌玩忽职守一案,深刻反映了我国民事诉讼制度中,客观事实与法律事实之间的关系,以及显现出我国审判制度中存在的若干问题。民事案件中的被告心中认定的是“受胁迫出具借条”的客观事实,而法官莫兆军判案是基于“被告举证不能”而认定的法律事实,那怕这法律事实与客观事实完全不同。西方国家的审判制度中有一个“法官自由心证”,即法官对案件反映的客观事实有个基本的看法,推定与判断。“自由心证”需要法官具有非常高的学识、法律素质与执业品质。而我国法律制度与西方国家法律制度完全不同,法官素质也无法胜任“自由心证”,因此只能依据有限的证据材料来推断,从这点上讲,认定“莫兆军无罪”是正确的。但四会市法院过于简单结案,而没有深入做好思想工作(如告知二审法律制度原理,动员与鼓励其上诉、告知证据规则动员其提供新证据、在上诉费交纳上进行必要的处理)可能会避免被告自杀这一悲剧的发生。
  真实的证据是反映客观事实发生的轨迹、痕迹的载体,因此证据均以具有一定形式的载体的体现,不具有载体的轨迹、痕迹是无法保存与呈举到法院的,因此要通过事件遗留的证据材料来完全恢复“客观事实”发生的原貌,即要求证据对已经过去了的案件事实和有关事实的证明达到“客观事实”那样的标准,也就不可能的。虽然从哲学认识论的观点上看,客观事实是可以认识的。但是诉讼中所涉及或争议的证据事实,完全可能不是过去已发生的客观事实,认识客观事实需要一个过程,这一过程可能是曲折的,甚至是走完全部的过程也未能实现。审理该案件的法官大致上只能而且必须凭借能够证明当时客观事实的一切证据(包括书证、物证、视听资料、证人证言、勘验笔录、鉴定结论、当事人的陈述等)来认定事实。从认识论上讲,人们可以通过证据发现的案件法律事实与案件的客观事实之间永远存在差距,由于依赖于认识能力的局限度,公正心理保持度,真实合法证据的采集度,外界干扰度、案件的客观事实只能无限接近而无法对客观事实的再现,故从狭义上讲, 法官认定案件事实的依据标准是法律事实。详见本主所作《诉讼中的客观事实与法律事实》http://www.kdlawyer.net/Article/susong/zonglun/200704/18418.html
  因此,做为基本法的民诉法,在修改时,应当将此部分加强与明晰,重点应放在可操作性上,简理论,重操作。对于现存问题,应当规定法院未执行证据规定的可作为违反程序法作为抗辩理由,提出上诉,减少或避免法官适用证据规定的随意性。
  问题一:证据规则应当作统一适用规定,对于判决书上对证据采信也需要阐明。证据采信往往“决定”了案件的胜诉,不论胜诉还是败诉的法院已审结并生效的民事案件往往伴随两个效应,即预决效应与前诉效应。如果案件证据存在瑕疵,案件裁决因此也随之产生问题,其预决效应与前诉效应将是负方向的,影响当事人的决不是仅仅是对本案当事人,也将影响其他不特定案件的当事人。
  问题二:律师应当较深度的掌握补强证据、最佳证据、证据顺序等规则,其前提是,修改的民诉法对此规定要明确,不能有歧义。今后的规则与理论应当法院、检察院、律师使用统一的释义,力争消灭法官认定、采信证据的随意性。贺卫东在《为了法治,为了我们心中的那一份理想》提到“在李庄案的审判过程中,我们分明看到,法庭基本的中立性已经荡然无存。庭审中,李庄及其辩护人请求证人出庭接受质证。我相信主持审判的付鸣剑法官深知这种当面质证的重要性,因为你在西南政法大学的硕士论文研究的主题正是证人出庭作证的必要性。然而合议庭却拒绝了被告方的要求,理由居然是证人不愿意出庭作证。”“请各位查一下刑事诉讼法,有没有证人出庭与否取决于他或她的意愿的规则?况且该案的七位关键证人均在重庆执法部门的羁押之下,他们提供的书面证词很可能出自于刑求或其他威逼利诱,必须通过面对面的核查印证,才能让李庄究竟是否唆使相关人员做伪证等真相大白。然而,江北区法院——这是我当年大学实习的地方——却硬是仅仅凭借这些无法质证的所谓证词作出了有罪判决。” 其2011年4月19日在重庆江北区法院开庭,最终检察院撤回公诉的李庄“漏罪”,仍然续演了全部证人证言无一人证人出庭。这是刑事诉讼案件法院竟这样做,而民事诉讼案件中,法院法官适用证据规则的随意性更加严重,如果不克服、避免与彻底消灭这种随意性,要杜绝冤假错案的可能性极小。
  问题三:证据交换的必要性是否存在。
  应当说,从诉讼制度本身,证据交换没有其保证案件审判正确的功能,证据提交、证据交换只是一种审判活动的具体做法。这一点,应当学习或参考日本民诉中“一本主义”的观点。在开庭前,当事人、律师、法官,或检察官都不提前看到双方当事人可能举的全部证据,面对这样的情形,诉讼中的人们自然要全力以赴的抓住质证的环节,进行一博,从而达到质证最优化之效果。从另一角度上看,法官在开庭前没有看到证据,就不可能形成成见,法庭、法院也不可能先入为主,更可能站在中立的位置,更能使法官素质的提高,从而从根本上解决先定后审的问题。让审判更加公正,公开,以确保当事人的合法权益,让诉讼更加趋于、接近公开、权威、有序、有信的社会主义法制轨道。因此,证据交换制度应当取消,或者做为可供当事人自愿选择、约定的一种做法。


  三是关于审前程序问题。目前有的法院在进行审前程序的探索试点工作,有的提出应当规定一个独立的审前程序,进行审前调解的,进行繁简分流等。这里需要研究的问题是人民法院受理案件后有哪些工作应当在审理前完成,与审前准备程序的证据交换、整理等程序的关系等。

  【梦多】:
  审前程序,目前轮廓还不明了,存在着“人民法院受理案件后有哪些工作应当在审理前完成”前提。全国人大常委会法工委民法室副主任扈纪华提出了审前程序“与审前准备程序的证据交换、整理等程序的关系”的问题,这或许至少表明与“证据交换、整理等程序”不同。不论如何,审前程序不应当是民诉程序,而是法院内部的一种工作流程,民事诉讼法的修改应当围绕与诉讼参加人、诉讼参与人有直接关系的方面进行,如果仅仅是法院内部的一项工作程序,应当由最高人民法院下达司法文件加以规定,而不应将一项法院内部工作程序作为诉讼程序加入民诉法中,这应当是一个立法原则。
  问题一:如果在审前程序中出示或交换证据的情形下,当事人及其代理人是否可以要求法院审查或排除非法证据。
  案例:腾讯新闻 > 国内新闻 > 李庄漏罪案 > 正文 《未进入举证阶段 律师要求排除非法证据被驳回(http://news.qq.com/a/20110419/000657.htm)》2011年04月19日10:23华龙网阙影 字号:T|T
  华龙网4月19日9时56分讯(数字记者 阙影)今晨9时30分,李庄漏罪案庭审正式开始。在检察机关宣读完起诉书后,李庄的两名辩护律师立即举手表示,要求启动非法证据排除程序。
  检方表示,庭审还未进入举证阶段,检方还未当庭出示任何一份证据。辩护律师提出的要求不合理。
  法庭合议后,驳回了辩护律师的要求。
  从报道可以看出,即使在刑事案件诉讼中,辩护人是可以阅卷提前看到相应证据的问题,既然看了证据显然就会产生对证据的辨别与观点,问题是:在此阶段时点提出要求法院审查或排除非法证据的意见是否合法或合理。在该案例中,辩护人在宣读公诉书之后,辩护人即提出人民法院非法证据排除程序的要求应当是合理的。判决要求合理的理由非常简单,如果证据是非法的,显然就没有了质证的前提,质证应当是针对证据的真实性、证明力而进行的,如果确为非法证据,显然应当予以排除。这里我们暂且不讨论辩护人的要求是否符合法律规定,我们只研究除此阶段外,在整个刑事诉讼程序中,辩护人可以何时提出启动非法证据排除程序的请求?假设在公诉举证之后,举证之后就不存在排除的问题,而只是质证问题,要知道排除非法证据与举证质证是两个不同的问题,在质证阶段内,如果证据不真实,或不具有证明力,只存在一个法庭是否采集的问题,而不能此时来排除,换句话说,要启动排除非法证据程序,并使用之成为有效程序,只能在举证质证之前,因此李庄漏罪案其辩护人的要求是正确的。相反,检方观点与法庭驳回的做法都是不正确的。事实也是如此,在质证时,辩护人要求提出具证人证言的证人出庭,未出庭就无法质证,也无法确认这些证人证言的取得的合法性,结果辩护请求被法庭驳回。
  问题二:
  反观民事诉讼以及现在提出所谓的审前程序,是否可以要求法院审查或排除非法证据,包括与本案无关联的证据材料,估计这一问题也很难出规定在即将修改的民诉法中。


  四是检察监督问题。现行民诉法规定检察院对发生法律效力的判决裁定进行监督,即事后监督。现在有的提出,为了保证案件的公正审理,应当把检察监督扩展到事前和事中以及执行过程中,如司法实践中出现的不予立案也不给当事人裁定的问题,审判中当事人对管辖异议、回避申请等程序问题,执行中的执行乱等问题需要监督。

  【梦多】:
  检察监督在我国被定义为法律监督,在我国司法现状与政体改革现状下提出这样的问题似乎不合适宜。一是,检察监督是法律规定,本身并不存在法律规定的缺失,而在于检察机关有无能力做,做与不做(即作为与不作为),进而如何做的问题。从目前司法现状至少是局部现状非常不乐观,从重庆李庄漏罪案看,似乎是公检法三位一体对付李庄,如此纠结的状况下,检察机关是不可能,也无法履行法律监督的。比较好玩的是,重庆李庄漏罪案即将开庭的信息是由重庆市政府率先发布的,由此可见,所谓李庄漏罪案实际上是重庆地方六位一体的结果。在此情景下,何谈检察机关的法律监督。
下载地址: 点击此处下载

河北省公有住房售后首次交易管理暂行办法

河北省人民政府


河北省公有住房售后首次交易管理暂行办法
河北省人民政府


《河北省公有住房售后首次交易管理暂行办法》已经1999年12月24日省政府第30次常务会议通过,现予发布施行。
2000年2月23日河北省人民政府令〔2000〕第1号公布

第一条 为规范公有住房售后首次交易行为,满足城镇居民改善居住条件的需要,促进房地产市场发展,根据国家有关规定,结合本省实际,制定本办法。
第二条 本办法适用于本省行政区域内城镇居民按照国家和本省的住房制度改革政策规定的房屋成本价或者标准价,购买公有住房(以下简称住房)后首次进行的交易活动。
第三条 省人民政府建设行政主管部门负责全省住房售后首次交易(以下简称住房交易)的管理工作。设区的市和县(市)人民政府房产行政管理部门负责本行政区域内住房交易的管理工作。
第四条 各级人民政府财政、土地、地税、物价等有关部门应当按照各自的职责,实施住房交易的管理工作。
第五条 住房交易活动应当依法进行,并遵循自愿、公平、公开的原则。
第六条 除有下列情形之一的外,城镇居民购买并取得房屋所有权证书、土地使用权证书的住房都可以进行交易:
(一)住房面积超过国家和本省规定的控制标准,并且超过标准部分未按照规定退回或者补足房价款的;
(二)已列入城镇房屋拆迁公告规定的拆迁范围的;
(三)住房的产权属于共有,有一个以上的共有人不同意交易的;
(四)住房已经抵押且抵押权人不同意买卖、赠与、交换的;
(五)法律、法规、规章规定的其他情形。
第七条 住房交易的形式包括买卖、赠与、交换、租赁和抵押等。
第八条 在进行住房交易前,住房所有权人应当通知原房屋产权单位。在同等条件下,原产权单位或者原产权单位的职工享有优先购买权或者租赁权。
第九条 住房所有权人在进行住房交易前,应当持房屋所有权证书、土地使用权证书、夫妻双方的居民身份证和其他有关材料,向设区的市、县(市)房产行政管理部门申请办理住房交易手续。
第十条 住房的交易价格由当事人协商议定。
当事人在办理交易手续时,应当如实向房产行政管理部门申报成交价格。其中买卖、赠与、交换住房的,还应当及时向房产行政管理部门申请办理房屋所有权转移登记手续,并持房屋所有权证书向同级土地管理部门申请办理土地使用权变更登记手续。
第十一条 在进行住房交易前房屋所有权人未领取土地使用权证书的,可以凭房屋所有权证书先行交易。交易完成后需要办理土地使用权证书的,应当持房屋所有权证书向土地管理部门申请办理土地使用权变更登记手续。
第十二条 以成本价购买的住房,其交易收入按规定缴纳有关税费后归住房所有权人所有。
以标准价购买的住房可以先按照成本价补足房价款,全部产权归住房所有权人所有后再进行交易,交易收入按前款的规定执行。也可以直接进行交易,按规定缴纳有关税费后,交易收入由住房所有权人与原产权单位按房屋的产权比例分成。原产权单位撤销的,其应当所得部分上交同级
财政,专项用于住房补贴。
第十三条 进行住房交易,应当依照国家和本省的有关规定缴纳税费和土地使用权出让金。
第十四条 以成本价购买的住房可以相互交换,或者与私房、商品房交换。
在住房出售前或者出售后一年内,该户家庭按照市场价购买居住用房的,其交易行为视同房屋产权交换。
第十五条 在进行住房交易后,对该住房的维修仍然按照交易前的维修管理办法执行,原住房所有权人缴纳的住房共用部位、共用设施设备维修基金的结余部分不予退还。其中需要办理房屋所有权转移登记手续的,原住房所有权人缴纳的住房共用部位、共用设施设备维修基金的结余部
分随同房屋产权一并过户。
第十六条 在进行住房交易后,该户家庭的夫妻双方不得再按照国家和本省的城镇住房制度改革优惠政策,购买、承租公有住房。
第十七条 本省鼓励具备条件的单位和个人开办住房购销企业或者住房交易中介服务机构,从事住房的收购、整修、出售业务和住房交易的中介服务活动。
第十八条 城镇居民按照县级以上人民政府规定的指导价购买的经济适用住房、安居工程住房和职工集资建设的住房,以及按照国家和本省的城镇住房制度改革优惠政策购买的其他住房的售后首次交易活动,适用本办法。
第十九条 设区的市人民政府可以根据本办法制定实施细则。
第二十条 本办法自发布之日起施行。



2000年2月23日

郑州市房地产中介服务管理办法

河南省郑州市人民政府


郑州市房地产中介服务管理办法
郑州市人民政府


第一章 总则
第一条 为加强房地产中介服务管理,维护房地产市场秩序,保护当事人的合法权益,根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《郑州市城市房地产市场管理条例》等有关法律、法规的规定,结合本市实际情况,制定本办法。
第二条 凡在本市行政区域内从事房地产中介服务活动的单位和个人,均应遵守本办法。
为地上无定着物的国有土地使用权出让、转让、抵押、出租提供咨询、评估、经纪等中介服务活动的管理,不适用本办法。
第三条 本办法所称房地产中介服务包括房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪等经营活动。
房地产咨询,是指为房地产活动当事人提供法律、政策、信息、技术等咨询服务的经营活动。
房地产价格评估,是指对房地产进行测算,评定其经济价值和价格的经营活动。
房地产经纪,是指接受委托为房地产买卖、抵押、租赁、修缮的当事人提供居间介绍、代理以及代办房地产有关手续的经营活动。
第四条 市人民政府房产管理部门主管本市房地产中介服务工作。
县(市)、上街区人民政府房产管理部门主管本行政区域内房地产中介服务工作。
第五条 房地产中介服务机构从事中介服务活动,应当遵守法律、法规、规章和政策,遵循平等、自愿、公平、公正,诚实信用的原则,恪守职业道德,不得损害国家利益和他人的合法权益。

第二章 中介服务人员
第六条 房地产价格评估人员包括房地产估价师和房地产估价员。
房地产估价师必须经国家统一考试和执业资格认证,取得《房地产估价师执业资格证》,并按规定注册,取得《房地产估价师注册证》。
房地产估价员必须经市房产管理部门培训、考试合格,并按有关规定取得《房地产估价员岗位合格证》。
第七条 未取得《房地产估价师注册证》的人员,不得以房地产估价师的名义从事房地产评估业务;未取得《房地产估价员岗位合格证》的人员,不得从事房地产评估业务。
第八条 从事房地产咨询、经纪活动的人员,须经市房产管理部门会同市工商行政管理部门培训、考核合格后,取得《房地产咨询资格证》或《房地产经纪人资格证》。
第九条 申领《房地产咨询资格证》或《房地产经纪人资格证》的人员应具备下列条件:
(一)具有完全民事行为能力;
(二)有本市常住户口和固定住所;
(三)具有房地产或相关专业中等以上学历;
(四)具有与房地产业相关的初级以上专业技术职称;
(五)有3年以上房地产工作实践;
(六)法律、法规、规章规定的其他条件。
第十条 取得房地产中介服务资格证书的人员,必须受聘于一个房地产中介服务机构,方可从事房地产中介服务活动。
国家机关现职公职人员及国家规定不得从事商业活动的其他人员,不得从事房地产中介服务活动。
第十一条 严禁伪造、涂改、买卖、转借房地产中介服务资格证书。

第三章 中介服务机构
第十二条 从事房地产中介服务业务,应当设立相应的房地产中介服务机构。
房地产中介服务机构包括房地产咨询机构、房地产价格评估机构、房地产经纪机构等。
第十三条 房地产中介服务机构可以是具有独立法人资格的有限责任公司,也可以采取合伙制、合作制或个体等形式组建;但个体中介服务机构不得从事房地产价格评估业务。
第十四条 设立房地产中介服务机构应具备下列条件;
(一)有自己的名称、组织机构;
(二)有固定的经营场所;
(三)有与其经营规模相适应的注册资金;
(四)有符合规定数量的取得相应资格证书的专业技术人员;
(五)法律、法规、规章规定的其他条件。
第十五条 设立房地产中介服务机构应向市房产管理部门申请核定资质等级,持资质等级证书到工商行政管理部门申请办理营业执照。领取营业执照之日起30日内持营业执照到市、县(市)、上街区房产管理部门备案。
第十六条 房地产价格评估机构和经纪机构按其注册资金和专业技术人员的数量、资格核定相应的资质等级。资质等级标准及承接业务范围,由市房产管理部门根据国家、省有关规定制定。
房地产咨询服务机构不划分资质等级。
房地产价格评估机构和经纪机构不得超越资质等级从事评估、经纪业务。
第十七条 对房地产中介服务机构由市或县(市)、上街区房产管理部门实行年审制度。未经年审或年审不合格的,不得继续从事房地产中介服务活动。
第十八条 房地产中介服务机构应当遵守下列规定:
(一)按核准的业务范围从事经营活动;
(二)依法缴纳税费;
(三)按物价部门规定的标准收取中介服务费;
(四)如实填报业务统计报表。
第十九条 房地产价格评估机构不得兼营房地产经纪业务。房地产咨询机构、房地产经纪机构不得兼营房地产价格评估业务。

第四章 中介服务业务
第二十条 房地产中介服务业务,由中介服务机构统一受理,并与委托方签订书面中介服务合同
第二十一条 房地产中介服务合同应包括下列内容:
(一)合同各方当事人名称(姓名)、住所;
(二)中介服务项目的名称、内容、标准;
(三)合同履行期限;
(四)收费数额和支付方式、时间;
(五)违约责任和争议解决方式;
(六)当事人约定的其他内容。
第二十二条 经委托人同意,房地产中介服务机构可将受托的房地产中介服务业务转委托给具有相应资格的房地产中介服务机构代理,但不得增加中介服务费。
第二十三条 房地产中介服务机构发布房地产广告,应当在广告中载明中介服务机构的名称、地址、资质证书号。广告内容应当真实,不得发布虚假广告。
第二十四条 房地产中介服务机构与委托人签订中介服务合同后,可预收不超过30%的中介服务费。中介服务成功后,委托人应在30日内支付全部中介服务费,当事人双方在中介服务合同中另有约定的,从其约定;中介服务未成功的,中介服务机构应退回预收的中介服务费,但由
于委托人的原因造成中介服务未成功的除外。
房地产中介服务费能够即时结清的,不适用前款规定。
第二十五条 房地产中介服务费由中介服务机构统一收取,并开具发票。房地产中介服务人员不得直接收取中介服务费。
第二十六条 房地产中介服务机构应当建立业务记录,设立业务台帐,健全业务统计报告制度。业务记录、业务台帐应当载明开展业务的收支情况及房产管理部门要求的其他内容。业务统计报表应按规定的时间报送市、县(市)、上街区房产管理部门。
第二十七条 房地产中介服务机构开展业务,可以根据需要查阅委托人的有关资料和文件,查看业务现场和设施。委托人应当提供必要的协助。
第二十八条 因房地产中介服务机构的过错,给当事人造成损害的,中介服务机构应当承担赔偿责任。中介服务机构赔偿后可向有过错的中介服务人员追偿。
因委托人的过错,给房地产中介服务机构或人员造成损害的,委托人应当承担赔偿责任。
第二十九条 房地产中介服务机构及中介服务人员不得直接从事房地产吞吐业务。
第三十条 房地产中介服务机构及中介服务人员在中介服务活动中应当遵守下列规定:
(一)提供客观、公正、准确、高效的服务;
(二)介绍对委托人有利的交易对象;
(三)将定约机会和交易情况如实、完整、及时报告当事人各方;
(四)为当事人保守商业秘密和个人隐私。
第三十一条 房地产中介服务人员在中介服务活动中不得有下列行为:
(一)索取、收受委托合同以外的酬金或其他财物,或者利用业务之便牟取不正当利润;
(二)允许他人以自己名义从事房地产中介服务业务;
(三)同时受聘于两个或两个以上中介服务机构;
(四)与一方当事人串通损害另一方当事人的利益;
(五)隐瞒真实情况,提供虚假材料;
(六)法律、法规、规章禁止的其他行为。
第三十二条 房地产价格评估人员与委托事项有关当事人有利害关系的,应当回避。委托人有权要求其回避。
第三十三条 委托人委托的事项违法的,房地产中介服务机构及中介服务人员应当拒绝接受委托。

第五章 罚则
第三十四条 房地产中介服务机构有下列行为之一的,由市、县(市)、上街区房产管理部门责令限期改正,给予警告,并可处以2000元以上10000元以下罚款:
(一)未经房产管理部门核定资质等级从事房地产中介服务的;
(二)超越资质等级从事房地产中介服务活动的;
(三)超过经核准的业务范围从事房地产中介服务活动的;
(四)未经年审或年审不合格,继续从事房地产中介服务活动的。
第三十五条 违反本办法第二十九条规定的,由市、县(市)、上街区房产管理部门责令改正,并可处以10000元以上30000元以下罚款。
第三十六条 违反本办法第十一条规定的,由市、县(市)、上街区房产管理部门责令改正,给予警告,并可处以500元以上1000元以下罚款。
第三十七条 房地产中介服务人员违反本办法第三十一条规定的,由市、县(市)、上街区房产管理部门责令限期改正,给予警告,并可处以500元以上2000元以下罚款。
第三十八条 违反本办法的行为,触犯其他法律、法规、规章规定的,由有关部门依照有关法律、法规、规章的规定处罚。
第三十九条 当事人对房产管理部门所作的行政处罚决定不服的,可以依法申请复议或向人民法院起诉。

第六章 附则
第四十条 本办法自2000年5月1日起施行。



2000年5月1日